住宅ローン特則とは？

先ほどお話ししたように、債務整理をする方法の１つである個人再生には、「住宅資金特別条項」があります。

一般には、「住宅ローン特則」と呼ばれていますが、正式には、「住宅資金貸付債権に関する特則」といわれるものです。

民事再生法１９６条以下に規定があります。

住宅資金貸付債権とは、分割払いの定めのある住宅の建設・購入・改良に必要な資金の貸付金債権のことを指します。つまり、住宅ローンのことです。

住宅ローン特則とは、住宅ローンなどの住宅資金貸付債権について今まで通り（またはスケジュールを見直して）支払うことによって、自宅・マイホームを手放さないまま、その他の借金だけを減額または分割払いにすることができる制度なのです。

そもそも個人再生では、全ての借金が対象になります。

住宅ローンももちろん対象です。住宅ローン特則を利用せずに個人再生をすれば、抵当権によってマイホームは強制的に取り上げられてしまいます。

しかし、住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンは整理の対象にはなりません。

マイホームは抵当には入れられることなく、残すことができるのです。

さらには、住宅ローン以外の借金についても、個人再生によって、大幅に減額または長期で分割することができます。

住宅ローンは、そもそも住宅を購入するためにした、借金のはずです。

個人再生をすれば、他の借金と同様、減額の対象となるはずです。

しかし、どうして住宅ローンにだけ、減額はせず、マイホームを持ち続けることができる特則が設けられているのでしょうか？

まずは、個人再生をする人の経済的更生を目標にしているという理由です。

マイホームは単に１つの財産というだけでなく、生活の基盤となるものです。

それが没収されてしまえば、個人再生をしても、住む家はなくなり、その後の就職や生活の立て直しにも支障をきたす恐れがあります。

一方で、その理由だけでは、他の借金を減額された人たちが納得いかないのも事実です。

住宅ローンを組んだ銀行やローン会社だけは借金が回収できて、その他の銀行や消費者金融は回収できる借金が減額されてしまうからです。

しかし、住宅ローンは借金ではあるものの、自宅を賃貸している場合に支払う家賃に近いものでもあります。

ここでは自宅とは、自分が居住している不動産に限られます。

家賃に近い自宅の住宅ローンを支払うことは、家賃の支払いと同様に不当性はないと考えられます。

したがって、債権者平等の考えには違反せず、住宅ローンだけに、減額をしないという特則が設けられているのです。

住宅ローン特則は、マイホームを残しながら借金を整理したい人にとってメリットの大きな制度であることは間違いありません。

しかし、住宅ローン特則を利用するには、一定の条件を満たす必要があります。

代表的な条件に、以下のようなものがあります。

1. 住宅購入価格のローン、またはリフォーム代金のローンであること。
2. 債務者本人が所有する、本人の居住を目的とした住宅であること。
3. 銀行もしくは保証会社の抵当権が設定されていること。
4. 住宅ローン以外の借金に、住宅の抵当権が設定されていないこと。
5. 個人再生による借金と、住宅ローンの両方を返済するための、継続的な収入があること。
6. 保証会社の代位弁済があった場合、それから６か月以上経っていないこと。
7. 住宅ローンの残高が、住宅の時価評価額よりも高いこと。

このように、住宅ローン特則を利用するための条件は、細かく、複雑で厳しいものになっています。

したがって、住宅ローン特則が利用できるかどうかは、一度、司法書士に相談してみることを強くおすすめします。

以下では、簡単に各条件のポイントについて解説していきます。

条件の(1)ですが、住宅ローン特則の対象となるのは、住宅購入のためのローンとリフォームローンだけです。

その他のローンは対象となりません。

また、(2)についても、自宅が２件以上ある場合は、居住する１件のみについて対象となります。

本人が住んでいない自宅は、住宅ローン特則の対象とはならないので注意が必要です。

条件(5)については、当たり前ですが、住宅ローンは今まで通り返していかなくてはなりません。

減額もありません。住宅ローンは全額返済する必要があります。

住宅ローンを返済し終わらなければ、住宅は完全に手に入ることはありません。

条件の(3)(4)ですが、大抵の住宅ローンの場合、その住宅自体を担保とする抵当権が設定されています。

住宅ローンの支払いが滞った場合、銀行や保証会社は強制的にその住宅を競売にかけ、住宅ローンの支払いに充ててもよいという権利のことです。

しかしその抵当権が、住宅ローン以外の借金についてまでも設定されている場合があります。

「不動産担保ローン」といって、アイフルやセゾン、東京スター銀行、住信SBI、三井住友トラストローンなど、様々な銀行や消費者金融が、不動産を担保として融資を行っています。

主に、何度もお金を貸したり借りたりを繰り返す事業目的の融資が、住宅を担保として行われている場合が多いようです。

個人再生をすると、それらのローンについてももちろん整理の対象となるので、抵当権によって住宅が取り上げられてしまうことになります。

これでは、住宅を残すための住宅ローン特則が、意味をなしません。

そのために、この(4)があると言っていいでしょう。

このような場合、先に住宅ローン以外で抵当権をもつ銀行や消費者金融への借金をすべて返済してしまえば、住宅ローン特則は利用できることになります。

ただし、個人再生の手続きをすると決めた後に、特定の銀行や消費者金融への借金だけを返済すると、裁判所から個人再生の許可が下りにくいことが考えられます。

やはり住宅ローン以外の借金についても、司法書士に早めに相談するのがよいでしょう。

条件の(6)についてですが、代位弁済とは、保証会社があなたの借金を肩代わりし、残りの金額を一括で返済することを言います。

銀行やローン会社への住宅ローンの返済が滞ると、通常３～６か月ほどで、保証会社による代位弁済が行われます。

保証会社が銀行へあなたの借金を返す代わりに、あなたの住宅を競売にかけることができる抵当権を得るという仕組みです。

この保証会社による代位弁済から６か月以内であれば、住宅ローン特則を利用して、代位弁済をなかったことにできます。

普通、保証会社による代位弁済が行われてしまえば、住宅ローンは無くなり、住宅を維持することはできなくなります。

しかし、代位弁済から６か月以内に個人再生をして住宅ローン特則の制度を利用すれば、特別に住宅ローンを復活させることができます。

住宅ローンの巻き戻しが可能なわけです。

逆に、代位弁済から６か月以上経過してしまっている場合は、残念ながら住宅ローン特則の利用はできなくなってしまいます。